Недвижимость — традиционное средство сбережения денег большинства наших соотечественников. Но если ее рассматривать с позиции окупаемости, то становится совсем грустно.
Но давайте разберемся, какие есть варианты.
- Окупаемость у жилой недвижимости в Москве около 30 лет. Грубо, если купили квартиру за 10 млн. будете сдавать ее за 40-50 тыс. в месяц. И это не 100%-я загрузка, арендаторы будут периодически съезжать, плюс налоги, гемор, затраты на ремонт, которые вообще делают период окупаемости бесконечным.
-
Коммерческая (торговая) недвижимость выглядит как минимум в 2-3 раза привлекательнее. Объект за 12 млн. руб. приносит в среднем 100 тыс. руб. прибыли. Цена на рынке в среднем = 10 ГАП (годовой арендный поток)
-
Главный минус — в Москве практически нет объектов с таким бюджетом, все более-менее приличное начинается от 20-30 млн. руб. И к тому же хороший объект у выхода из метро — эксклюзивный актив, который никто в своем уме просто так продавать на avito не будет.
-
Отсюда вопрос #1 — если хороших объектов нет на открытом рынке, то где их искать?
-
Следующий вопрос — подходящее ли сейчас время для инвестиций? Этот рынок по классике подвержен то росту, то падению. Циклы по разным исследованиям равны от 7 до 20 лет. Мечта каждого — купить такой объект, который и деньги приносит и дорожает сам по себе.
Вопрос #2 — в какой стадии мы сейчас находимся, на подъеме или на спаде?
-
Измученные Москвой, мы начинаем искать объекты в регионах и Подмосковье. И чудо, там есть то что нам нужно. И бюджет тот что нужно 5-10 млн. руб. и окупаемость вроде бы около 10 лет.
Вопрос #3 — если все так хорошо, зачем они это продают? Ну ок, допустим это застройщик и у него такой бизнес или еще какие-то понятные причины.
-
И как теперь выбрать из 100+ вариантов локаций?
Вопрос #4 — по каким параметрам выбирать район и место?
Что лучше, район Новой Москвы (типа Коммунарка) или спальный район Краснодара? Или если взять Краснодар— сложившийся спальный район, центр или новый район, который бурно застраивается?
-
Как понять, на какой объект будет устойчивый спрос арендаторов? Какой трафик важнее — пешеходный или автомобильный?
Вопрос #5 — можно ли на тот или иной объект заранее определить список потенциальных арендаторов.
-
Будут ли расти ставки аренды в этом районе или они упадут со временем? Ведь такая история повторяется много где, должна быть накоплена хорошая статистика и аналитика.
Вопрос #6 — можно ли делать какие-то прогнозы по цене?
-
Как в любой теме, как только начинаешь копать глубже, вопросов появляется больше чем ответов, особенно если делаешь это в первый раз и цена ошибки высока.
Чтобы ответить на подобные вопросы (хотя бы в теории) и снять основные риски, мы в #unitedinvestors позвали экспертов, которые 14-15 сентября расскажут всю подноготную инвестиций в недвижимость.
А уже в след. четверг, 5 сентября в 20.00 на вебинаре, я буду мучить ровно этими же вопросами сергей азаров (он с 98-го занимается коммерческой недвижимостью, делал сделки с ГУМ, Атриум и др.) — будем выбирать достойные объекты практически в режиме реального времени.
Присоединяйтесь, кому эта тема интересна. Ссылка в первом комментарии.
И напишите вопросы, которые мучают вас, постараюсь их тоже учесть и задать по-возможности.