Рынок жилья в РФ столкнулся с пузырем из-за COVID-19?


Позже на этой неделе на московской фондовой бирже выйдет один из самых быстрорастущих российских предприятий последнего десятилетия – последнее из небольшого потока российских публичные предложения настроен на закрытие года.

Девелопер Самолет был основан всего восемь лет назад, но агрессивно вырос, застраивая более двух миллионов квадратных метров квартирной площади в самом жарком районе российского рынка жилья – Москве и ее окрестностях. В земельном банке компании есть еще 15 миллионов квадратных метров земли для развития в ближайшие десятилетия, а первичное публичное размещение акций (IPO) на этой неделе может стоить компании целых 860 миллионов $.

Перспективы Самолета – русского для самолета – резко возросли в последние годы. Индустрия девелопмента была большим бенефициаром различных правительственных политик по стимулированию строительства и расширению домовладения. Падение процентных ставок после экономического кризиса 2014 года, программы государственной поддержки, такие как «материнский капитал”Пособие, которое дает семьям купоны на первоначальные взносы, и общий взрыв использования кредитов, кредитные карты и заимствования помогли большему количеству россиян подняться на карьерную лестницу, чем когда-либо прежде, за последние несколько лет.

В ответ на кризис с коронавирусом правительство снова поставило во главу угла строительство и домовладение, помогая развивать отрасль еще быстрее в 2020 г. с новым программа субсидированной ипотеки который позволяет заемщикам получить жилищный кредит всего под 6,5% на новую квартиру. Такая ставка – хотя и высока по западным стандартам – была почти немыслима на российском рынке даже всего несколько лет назад, когда средняя кредитная ставка превышала 14%.

Россияне не удержались от скупки ипотечных кредитов на этих рекордно низких уровнях. В августе российские банки одобрили второе по величине количество ипотечных кредитов в истории по версии Данные ЦБ – на 48% больше, чем в августе прошлого года. Общая стоимость ипотечных кредитов, выданных за месяц, росла еще быстрее – на две трети до почти 400 миллиардов рублей (5,2 миллиарда долларов).

Это головокружительное ускорение ипотечного рынка в РФ – и в частности в Москве – заставило банки, покупателей, агентов по недвижимости, аналитиков и Центральный банк страны задуматься о том, находится ли рынок на грани пузыря или экономический кризис – это еще один шанс. для стимулирования все еще небольшого ипотечного рынка в РФ.

Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина условно поддержала продление государственных ипотечных субсидий, которые теперь должны действовать как минимум до середины следующего года и предоставить почти два триллиона рублей (26 миллиардов долларов) дешевого финансирования не менее 600000 новых домов. квартиры. По завершении программы на нее может приходиться пятая часть непогашенных ипотечных кредитов России.

Пузырьки назревают?


«Программа очень эффективна в стимулировании спроса и зарекомендовала себя как очень успешный антикризисный инструмент», – заявила Набиуллина на пресс-конференции в пятницу. «Но, глядя в будущее, мы должны думать о последствиях. Сейчас мы не видим признаков перегрева, но нам нужно быть очень внимательными ».

«Мы также должны помнить, зачем нам нужна эта программа: чтобы увеличить доступность жилья», – добавила она, подчеркнув, что, если она приведет к росту цен на жилье, недоступному для большинства россиян, программа «каннибализировалась».

Другие опасения по поводу пузыря проистекают из экономического фона, на фоне которого разворачивается стремительный рост ипотечных кредитов. Россия не избежала мировой рецессии из-за COVID-19: в этом году ВВП упадет примерно на 4-5%.

«Быстрый рост ипотечного кредитования – на фоне снижения реальных доходов – может привести к негативным последствиям, которые длятся несколько лет», предупрежден Александр Пыпин, основатель сайта аналитики недвижимости Dataflat.Ru. Он опасается возможного увеличения числа проблемных заемщиков, что может заставить правительство вмешаться, чтобы поддержать домохозяйства, банки или рынок жилья в случае его сбоя.

Некоторые опасаются, что застройщики могут слишком агрессивно продвигать программу.

«Девелоперы очень активно рекламируют возможность получения ипотеки по сниженной ставке», – сказал Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела Inkom Real Estate. «Часто заемщики, привлеченные этими сообщениями, не оценивают свои финансовые возможности разумно».

Игра в догонялки

Однако большинство аналитиков разделяют оценку ситуации Набиуллиной: осознавая риски, но рассматривая текущий жилищный бум как яркое пятно в экономике, помогающее подпитывать строительную отрасль, оживлять советский жилищный фонд России и потенциально вывести рынок жилья из строя. путь к долгосрочному развитию.

Они подчеркивают, что недавний рост произошел с очень низкой базы.

«Хотя доля сделок с ипотекой на московском рынке жилья постепенно растет, – сказал Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка жилья Inkom Real Estate, – нас все еще невозможно сравнивать со странами Европы».

Общий объем непогашенной ипотечной задолженности России в этом году должен составить около 8% ВВП по сравнению с 50% в США и 30-40% по Европе.

Эксперты также отмечают, что российскому ипотечному рынку не привыкать Стремительный рост. Ипотечный долг увеличивался не менее чем на 12% за каждый из последних семи лет – намного опережая экономический рост, инфляцию, доходы и большинство других экономических показателей.

Сами ипотечные кредиты становятся все более доступными, как покрываемые государственной программой, так и те, которые не предусмотрены. На фоне последовательного снижения процентных ставок Центральным банком средняя ставка по ипотеке в РФ составила 7,17% в августе 2020 г. – по сравнению с более чем 10% в начале прошлого года и более чем 14% пять лет назад.

«Люди сейчас действительно спешат брать ссуды, т.к. они помнят всего несколько лет назад, когда процентные ставки составляли около 10%», – сказала главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова.

Прочный фундамент

«Возможно, наиболее важным фактором в ипотечной лихорадке является роль правительства», – добавила Орлова. По ее словам, государство было твердо привержено поддержке рынка жилья «на всех фронтах» еще до кризиса с коронавирусом.

Программа материнского капитала, например, предоставляет семьям 400-500 миллиардов рублей (5-6 миллиардов долларов) в год для внесения первоначальных взносов, что часто является самым большим препятствием для получения ипотеки. Жилье – центральная опора высококлассного российского Национальные проекты повестка дня, определяющая социально-экономические приоритеты государства на ближайшее десятилетие. По ее словам, региональные правительства, особенно в Москве, также очень дружелюбны к разработчикам. А тот факт, что контролируемые государством банки отстают примерно от трех четвертей ипотечного рынка, добавляет еще один уровень защиты.

Аналитики говорят, что наиболее внимательно отслеживаемым индикатором признаков пузыря будут на жилье. И здесь у России, похоже, есть место, чтобы наверстать упущенное. Цены на недвижимость росли медленнее, чем инфляция, за последнее десятилетие – тенденция, которая начала меняться примерно через 18 месяцев с быстрым ростом цен, особенно на новые квартиры в Москве и вокруг столицы.

Агенты по недвижимости также сообщают о быстром росте с момента запуска программы субсидированной ипотеки.

«У нас есть несколько примеров, когда предпродажные выросли на 10% за месяц», – сказала Кристина Томилина, директор по продажам жилья Savills Russia, говоря о ценах на новые квартиры.

База данных недвижимости Циан говорит, что на новостройки выросла на 19% за квадратный метр с начала года в Москве.

Ключевым испытанием для рынка станет свертывание программы следующим летом. Набиуллина обеспокоена возможным «резким» падением спроса в последующие месяцы, поскольку любой, кто рассматривал возможность покупки квартиры, предложил бы свою покупку, чтобы извлечь выгоду из программы. Это может создать порочную спираль падения цен, слабого спроса и снижения активности.

Центральный банк, неоднократно настаивающий на том, что программа внимательно отслеживает, является признаком того, что рынку, возможно, не позволят стать слишком пенистым. Шлома из Inkom Real Estate говорит, что он ожидает, что упадут после завершения программы – повторение того, что произошло в 2015-2018 годах после всплеска покупок в конце 2014 года.

Но Россия извлекла уроки из других кризисов, сказал он.

«России не грозит ипотечный крах, как в США в 2008 году. В нашей стране ситуация совершенно иная».

По его словам, идея получения многократных или 100% -ных ипотечных кредитов не является частью этого сочетания, подчеркнув, что основные принципы гораздо более надежны, чем те, которые привели к краху американского рынка.

«Для россиян недвижимость – гарантия стабильности в случае социально-экономического потрясения».