В последние годы владельцы коммерческой недвижимости, брокеры и арендодатели в совокупности зарабатывали многие сотни миллиардов долларов в год, поскольку экономика росла.
Теперь они страдают от экономического кризиса, вызванного пандемией. Хуже того, их индустрия может навсегда измениться.
Чтобы заявить очевидное, получение ренты от почти любого человека в настоящее время проблематично. По данным Национального многоквартирного жилищного совета, только 69 процентов домохозяйства США заплатили арендную плату к 5 апреля по сравнению с 81 процентом, который заплатил к 5 марта, и 82 процентами, которые заплатили к тому же времени в прошлом году.
Эта статистика почти наверняка будет выглядеть хуже к 5 мая, учитывая высокие цифры как уволенных, так и уволенных сотрудников.
С коммерческой стороны проблема начинает выглядеть ужасной. В дополнение к бесчисленному количеству небольших предприятий розничной торговли и ресторанного бизнеса, которые могут быть вынуждены навсегда освободить свои коммерческие площади, потому что они больше не могут их себе позволить, растущее число корпоративных сетей также начинает проявлять нежелание или способность платить за аренду.
Например, WeWork прекратил платить арендную плату в некоторых местах в США, пытаясь пересмотреть условия аренды, в соответствии с WSJдаже в качестве соработницы продолжает заряжать свои арендаторы.
Скобы, Метро и Матрас Фирма также прекратили платить арендную плату, чтобы владельцы зданий, пользующихся сильным оружием, могли снизить арендную плату, внести изменения в арендную плату и принять другие меры, направленные на то, чтобы компенсировать потери, которые они несут из-за COVID-19.
Ч, Ч, Ч, изменения
Возникает вопрос: что будет дальше? Хотя некоторые могут видеть возможности в проблемных активах, вполне возможно, что в более широком смысле рынок коммерческой недвижимости никогда не будет выглядеть одинаково.
С одной стороны, в то время как мелкие магазины и рестораны тают, некоторые из их онлайн-конкурентов набирают силу. Amazonнесмотря на отсутствие недостатка плохая реклама, набирает долю рынка с каждым днем. Фактически, на этой неделе она снова стала триллионной компанией.
Онлайн-рынок уличной одежды StockX также процветает, о чем мы сообщали несколько недель назад, Как сказал в то время его CEO Скотт Катлер: «Мы думали, что мы всегда были рынком дефицита, но теперь вы не можете перейти в реальное розничное место, поэтому вы приходите в StockX».
Особенно быстро ситуация может измениться на таких рынках, как Сан-Франциско, Чикаго, Бостон и Нью-Йорк, где не только существует множество независимых магазинов и ресторанов, но и начинающие сотрудники, и другие служащие, работающие в белых воротничках, неожиданно работают из дома — и совершенствуют свои навыки. искусство работы в составе распределенной команды.
Рассмотрим Нельсона Чу, основателя и CEO Cadence, стартовой платформы для секьюритизации из 17 человек в Нью-Йорке. После недавнего обеспечения $4 миллиона Что касается финансирования, в прошлом месяце Cadence подписала договор аренды с арендодателем, который согласился начать взимать плату за оборудование только тогда, когда он сможет переехать в свои новые раскопки в верхней части города.
Это хорошая сделка для Cadence, которой не нужно беспокоиться о том, чтобы платить за квадратные метры, которые он не может использовать. Тем не менее, Чу отмечает, что тем временем, вынужденный работать удаленно, он открыл глаза на возможность включения более удаленной работы в процессы запуска, особенно благодаря таким инструментам, как Slack, Google Sheets и Zoom.
«Вы всегда задаетесь вопросом, повлияет ли удаленная работа на непрерывность бизнеса», — говорит Чу. «Но теперь, когда мы вынуждены это сделать, мы не пропустили ни секунды. Можно сказать что-то, что у вас меньше офисных площадей и что людям, которые ездят на работу из других штатов, не нужно приходить в офис каждый день. Во всяком случае, теперь это дает нам возможность рассмотреть возможность занять меньше места »в будущем.
Легко представить, что другие учредители и управленческие команды приходят к такому же выводу. Возможность, конечно, не теряется на риэлторских компаниях.
Забота о бизнесе
«Удаленная работа — это то, о чем мы сейчас много думаем», — говорит Колин Ясукочи, директор по исследованиям и анализу в гиганте коммерческой недвижимости CBRE. «Люди сейчас вынуждены это делать», но «я думаю, что некоторые неизбежно будут придерживаться» удаленной работы, говорит он. «Вопрос о том, сколько и как долго, неизвестен».
Конечно, это не та тенденция, которую CBRE или другие участники рынка недвижимости ожидали в этом году. «Прогноз» отчет опубликованная CBRE в 2020 году в 2020 году звучала по вполне понятным причинам. «За исключением любых непредвиденных рисков, — сказал он в то время, — устойчивая экономическая активность, сильные фундаментальные показатели собственности, низкие процентные ставки и относительная привлекательность недвижимости как класса активов» были одними из основных факторов, которые поддержали его прогноз о том, что в этом году быть «очень хорошим годом» для коммерческой недвижимости.
Конечно, в последующие месяцы этот непредвиденный риск привел к остановкам, которые привели к увольнениям практически во всех секторах экономики. Это также — по самой своей природе вирусное заражение — сделало весьма вероятным, что даже когда людям разрешат вновь занять коммерческие помещения, они будут менее восторженными по поводу плотных рабочих пространств. Это вдвойне верно, если они знают, что могут выполнить свою работу вне офиса.
Впоследствии это может привести к снижению спроса на офисные помещения. Это также может означать то же количество места — или, возможно, даже больше — с измененными макетами офиса. Никто еще не знает, в том числе брокеры по коммерческой недвижимости.
Марк Джордж, базирующийся в Сан-Хосе, штат Калифорния, брокер коммерческой компании по недвижимости Cresa, в настоящее время работает дома, где он делит офис со своей женой, которая также впервые работает удаленно. «Приятно быть дома со своими детьми», — говорит Джордж, но, будучи на дому, становится все труднее следить за изменениями в отрасли, особенно в его отрасли.
Брокеры «несколько изолированы», говорит он. «Туристическая деятельность прекратилась, потому что мы не можем показывать пространство. Здание муниципалитета закрыто в каждом муниципалитете, поэтому вы не можете получить разрешения. Промышленность действительно закрыта ».
Джордж сказал, что «сделки, которые были на финишной прямой, вероятно, были подписаны» до того, как COVID-19 действительно закрепился в США. Но «сделки, которые были близки и не совсем были? Каждая сделка, которую я видел, была поставлена на лед. У всех на руках шаблон ».
Брэндон Лейтнер, коллега из Джорджа в Сан-Франциско из Креса, разделяет мнение о том, что «дела идут не так быстро». Тем не менее, Лейтнер ожидает, что фирма, которая обрабатывает клиентов, таких больших, как Twitter для Серии А и даже для компаний, находящихся на начальном этапе, активность будет снижена после того, как будет отменен текущий мандат города на пребывание на месте, и брокеры смогут снова показывать свойства компаний.
В частности, Лейтнер ожидает, что рынок упадет «по крайней мере на 10% и, вероятно, от 20% до 30%», по сравнению с тем, что коммерческие площади в Сан-Франциско были оценены через несколько лет, что составляет 88 долларов за квадратный фут, согласно CBRE. Он ожидает, что на рынке в городе появится 2 миллиона квадратных футов, пространство, которое компании «хотят получить от своих книг».
Это очень много, особенно с учетом того, что уже имеется около 3,2 миллиона квадратных футов коммерческих площадей, по словам Ясукочи из CBRE, который говорит, что «хорошее количество» появилось на рынке только за последние шесть месяцев.
Скажи, что это не так
Арендодатели, со своей стороны, «сейчас не решаются выставить новый номер на рынок», говорит Лейтнер, поэтому они, вероятно, «пойдут на столько уступок, сколько смогут», чтобы удержать и привлечь новых арендаторов.
В конце концов, однако, у них может не быть выбора. Они могут многое сделать, и у них, как правило, есть задолженность, что означает, что они будут полагаться на свои отношения с кредиторами.
Джордж, брокер из Сан-Хосе, считает, что кредиторы будут склонны помогать, чтобы сохранить свои собственные инвестиции.
Федеральная резервная система также может дать банкам возможность отсрочить платежи по ипотечным кредитам, что облегчит владельцам недвижимости откладывать начисление арендной платы.
Будет ли этого достаточно, чтобы полностью вернуть коммерческую недвижимость после Covid-19, еще неизвестно.
«Этот [pandemic] это то, чего мы никогда раньше не испытывали », — отмечает Ясукочи. По его словам, экономисты CBRE считают, что следующие два квартала будут «очень жесткими». В то же время, по его словам, рынок «может увидеть существенный» рост в четвертом квартале. «Это действительно зависит от того, восстановится ли спрос, и будут ли планы расширения отложены или навсегда [shelved]«.
На данный момент он предпочитает сохранять оптимизм, особенно в отношении своей домашней базы в Сан-Франциско. «Похоже, что в районе залива дела идут очень быстро», — говорит Ясукочи. «Но обычно они возвращаются очень быстро».
На это рассчитывают многие игроки отрасли.