«На этот раз в прошлом году мы думали, что снова будет 2008 год», – сказала Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных исследований в области жилищного строительства консалтинговой компании Knight Frank.
Опасения заключались в том, что цены на жилье упадут, как это было во время прошлых экономических спадов. Рост банкротств и безработицы приведет к сокращению располагаемых доходов и затруднит выплату ипотечным кредитам домовладельцам с крупной задолженностью.
Те, кому посчастливилось владеть вторым домом, были бы вынуждены продать его, чтобы накопить денежные резервы, что еще больше снизило бы давление на цены.
«На самом деле ничего из этого не произошло», – добавил Эверетт-Аллен.
Среди 37 богатых стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), реальные цены на жилье выросли почти на 7% в период с четвертого квартала 2019 года по четвертый квартал 2020 года, что является самым быстрым ростом в годовом исчислении в мире. последние два десятилетия.
Итак, этот пузырь вот-вот лопнет? Нет, по словам Эверетт-Аллена. По ее словам, заимствования остаются дешевыми, и, как только границы вновь откроются, иностранные инвесторы дадут еще больший импульс рынкам недвижимости, где покупательная активность в значительной степени обусловлена внутренними покупателями.
«Это будет продолжаться до конца этого и следующего года, а затем может наступить некоторое затишье», – добавила она.
Эффект Ковида
Неожиданным поворотом стало то, что пандемия повысила цены на жилье.
Это потому, что правительства по всему миру помогли домовладельцам, временно запретив возвращение во владение и предоставив триллионы долларов поддержки рабочим и предприятиям. Снижение процентных ставок сделало выплаты по ипотеке доступными во многих местах, в то время как временное снижение налогов на покупку на некоторых рынках стимулировало покупку жилья.
Эти меры уберегли рынок жилья от рецессии из-за коронавируса. Но сама пандемия на самом деле повысила цены.
“Если посадить подавляющее большинство населения на месяцы, они [rapidly reassess] то, что они хотят от своих домов », – сказал Ричард Доннелл, директор по исследованиям британской платформы недвижимости Zoopla.
Когда люди были вынуждены превратить дома в офисы и учебные классы, «гонка за космос» не заставила себя долго ждать.
Более состоятельные люди в нескольких странах покинули города и перебрались в большие пригородные дома с большим количеством открытого пространства в ожидании того, что им не придется так часто добираться до центральных офисов даже после окончания пандемии.
Многие из них находятся в более выгодном финансовом положении, чем до пандемии, поскольку они меньше тратили на отпуск и питание вне дома и, следовательно, могут тратить больше на покупку дома.
Например, в Соединенном Королевстве в пригородных городах, расположенных недалеко от Лондона, таких как Бишопс-Стортфорд и Винчестер, наблюдается резкий рост стоимости недвижимости.
«Все, что имеет домашний офис в пределах часа езды на поезде от Лондона, будет на 10% выше рыночной стоимости», – считает Дэниел Харрингтон, международный руководитель отдела роста в элитном агентстве по недвижимости Fine & Country.
Одна тенденция, которую Харрингтон наблюдала в таких столицах, как Лондон и Париж, заключается в том, что богатые руководители меняют свои центрально расположенные дома на что-то более крупное, но более дешевое подальше от города, оставляя им достаточно денег, чтобы купить небольшую квартиру в центре города и дом для отдыха в другом месте.
Это повышенный внутренний спрос на недвижимость в таких местах, как Французская Ривьера, где традиционно преобладают иностранные покупатели.
В приморском курортном городке Илфракомб на юго-западе Англии Ли Хасселл, директор агентства недвижимости Webbers, за последние месяцы продал два объекта недвижимости за 100 000 фунтов стерлингов (139 000 долларов) выше запрашиваемой цены.
«За 38 лет покупки и продажи домов я не видел подобного рынка», – прокомментировал Генри Прайор, британский агент по закупкам. «Были случаи, когда покупатели платили 10 000 фунтов стерлингов (14 100 долларов США) плюс только за возможность осмотреть собственность».
При том, что уровень запасов в Соединенном Королевстве примерно на 30% ниже нормы, люди «панически покупают недвижимость», – добавил Прайор. С ноября транзакции отслеживаются каждый месяц выше среднего, а в марте было зафиксировано 180 000 продаж, что почти вдвое превышает средний показатель за тот же месяц за последние 20 лет.
«Двенадцать месяцев назад люди в панике покупали туалетную бумагу, опасаясь, что она может закончиться. Это очень похоже на сегодняшнюю сенсацию. [in the housing market],” он сказал.
Цены на жилье в Великобритании выросли на 8,5% в 2020 году, несмотря на худшую рецессию за более чем три столетия. По данным Управления национальной статистики, это самый высокий годовой темп роста с 2014 года.
И это не только Великобритания. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в США количество продаж существующих домов в 2020 году достигло самого высокого уровня с 2006 года.
Цены на жилье выросли на 9% в 2020 году и продолжают расти, при этом средняя цена существующего дома достигла исторического максимума в 329 100 долларов в марте.
Один из ошеломляющих примеров того, насколько безумным стал рынок, риэлтор Эллен Коулман получила 76 предложений с оплатой за 275 000 долларов в пригороде Вашингтона, округ Колумбия, в течение трех дней после листинга собственности. Дом площадью 1800 квадратных футов с четырьмя спальнями был продан за 460 000 долларов, что на 70% больше запрашиваемой цены.
От Окленда до Шанхая, Мюнхена и Майами цены на жилье, похоже, бросают вызов гравитации.
По словам Михаэля Хеминга, главного лицензиата Fine & Country в Германии, Австрии и Швейцарии, в Германии недвижимость продается в течение двух недель после ее включения в листинг, и брокеры изо всех сил пытаются обеспечить ее размещение. «Это очень сильный рынок, и цены все выше и выше», – сказал Хеминг CNN Business.
В Португалии иностранцы скупают дома, несмотря на то, что не могут просматривать недвижимость, которую они покупают. Согласно данным Knight Frank, в четвертом квартале 2020 года цены там подскочили на 6% по сравнению с тем же периодом годом ранее.
По словам Чарльза Робертса, управляющего партнера Fine & Country Portugal, несмотря на отсутствие посетителей с традиционно сильных рынков покупателей, таких как Бразилия, Великобритания, Франция и Бельгия, первые три месяца 2021 года уже побили рекорды продаж. «Мы продали довольно много таких слепых», – сказал Робертс, добавив, что иностранным покупателям нужен свежий воздух, открытое пространство и живописное убежище, куда можно сбежать во время следующей пандемии. «Когда открываются возможности путешествий, я думаю, нас ждут три месяца столпотворения».
Недавно он продал квартиру в прибрежном Кашкайше, к западу от Лиссабона, за 3,5 миллиона евро (4,2 миллиона долларов) южноафриканцу, который никогда не был в этом городе.
В Индии цены снизились после спада ВВП на 6,9% в прошлом году, но транзакции резко выросли после окончания первой блокировки.
«Covid привел к возобновлению активности на рынке», – сказал Хитеш Оберой, генеральный директор Info Edge, которой принадлежит крупнейший в Индии портал недвижимости 99acres.com. «Многие люди хотят дома побольше», – добавил он. «Многие люди считали, что из-за того, что экономика пошла на спад, они получат выгодные сделки».
Правительства переходят на прохладные рынки
В некоторых странах правительства уже ищут способы предотвратить перегрев своих рынков жилья.
В Новой Зеландии, где медианные цены на жилую недвижимость выросли более чем на 24% за год до марта до рекордного уровня, правительство находится под давлением, чтобы стабилизировать рынок, по словам Венди Александер, исполняющего обязанности генерального директора Института недвижимости. Новая Зеландия.
В Китае, где цены на жилье в городах первого уровня, включая Пекин, Шэньчжэнь, Шанхай и Гуанчжоу, выросли в среднем на 12% в годовом исчислении в марте, «Пекин более чем когда-либо полон решимости обуздать рычаги воздействия на недвижимость», – отмечают аналитики. в Societe Generale говорится в записке на прошлой неделе.
«Более 30 городов, на которые приходится пятая национальных продаж в 2019 году, ввели серьезные меры ужесточения», – сказала Мишель Лам, главный экономист Societe Generale по Китаю.
«Сюда входят ограничения на покупку и продажу, кредитные ограничения, увеличение периода удержания налоговых льгот и устранение лазеек через поддельные разводы», – добавила она. В прошлом некоторые пары подавали на развод, чтобы обойти ограничения, ограничивающие владение собственностью для семей.
Но даже при более жестких ограничениях аналитики Societe Generale ожидают, что коррекция цен на жилье в Китае будет скромной, учитывая, что условия кредитования останутся благоприятными, а также из-за высокого спроса на городскую недвижимость, ограниченного предложения в первоклассных городах и постоянного интереса к недвижимости. инвестиции.
Банковские регуляторы в других странах также могут ужесточить правила ипотечного кредитования, чтобы охладить рынки, по словам Матиаса Хольжея, главы швейцарского отдела инвестиций в недвижимость в UBS, который указывает на регулирование в более широком смысле как на возможную угрозу росту цен на жилье.
Например, политики могут повысить налоги на землю и транзакции, особенно когда правительства стремятся восстановить государственные финансы после пандемии.
Почему бум маловероятен
Но даже в то время как правительства повышают свой интерес к рынку жилья, аналитики не прогнозируют коррекции цен на жилье.
Прогнозируется, что в этом году глобальный экономический рост будет намного выше, поскольку вакцины будут развернуты и ограничения будут сняты, что окажет поддержку рынкам жилья.
Что особенно важно, ожидается, что процентные ставки останутся низкими. «Исторически периоды низких цен на жилье были вызваны повышением процентных ставок», – сказал Хольжи.
Низкие ставки были ключевым фактором роста цен, особенно в Соединенных Штатах и Европе, потому что они делают заимствования более доступными. Согласно официальной статистике, в марте процентные ставки по ипотеке в 19 странах, использующих евро, составляли в среднем всего 1,3%.
Ожидается, что даже в условиях роста инфляции политики сохранят процентные ставки на низком уровне, чтобы обеспечить восстановление. Возможно, им придется изменить курс, если цены будут продолжать расти и держаться на более высоком уровне, но руководители крупных центральных банков изо всех сил старались подчеркнуть, что им комфортно позволять своей экономике работать более жарко, чем обычно, если это поможет стимулировать рост и создать рабочие места.
«Ипотечные ставки останутся структурно низкими и будут способствовать росту рынка в течение следующих двух лет», – сказал Адам Чаллис, исполнительный директор Jones Lang LaSalle по исследованиям и стратегии в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.
Другими словами, не ждите, что этот бум в ближайшее время прекратится.
– Анна Бахни предоставила репортаж.